Mudar-se para um imóvel novo é um momento especial para muitas pessoas e, por isso, pode existir uma vontade de realizar reformas para que o espaço tenha um estilo único e autêntico. No entanto, quando a casa não é própria, bate aquela dúvida: é permitido fazer obras em imóvel alugado para personalizar o espaço e torná-lo um lar sem ter prejuízos ou problemas com o locador?

A resposta direta é sim, desde que o inquilino se atente a algumas regras estabelecidas no contrato de aluguel e na legislação vigente. O primeiro passo é ter em mente que a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que rege os contratos de locação e estabelece regras para locador e locatário, prevê que o imóvel, ao ser entregue ao inquilino, deve estar em condições adequadas para uso.

Ou seja, estruturas elétricas e hidráulicas, calhas e telhados são de responsabilidade do proprietário do imóvel. A partir daí, as reformas, que são chamadas de benfeitorias, podem ou não ser feitas por parte do locatário com base em acordos, contrato e na lei.

O que a lei chama de benfeitoria

Segundo o Código Civil (Lei nº 10.406/2002, art. 96, § 1º), são consideradas benfeitorias voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do imóvel, ainda que o tornem mais agradável ou de maior valor. Esse tipo de benfeitoria não é indenizável, mas pode ser retirado pelo locatário ao fim da locação, desde que a retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel, conforme prevê o artigo 36 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991).

É o caso das obras que têm o objetivo de tornar o imóvel mais bonito e agradável, com fins estéticos, como pintura, instalação de prateleiras e outros itens decorativos ou obras de jardinagem.

Já as benfeitorias úteis são aquelas que melhoram o uso do imóvel, aumentando sua segurança, conforto ou funcionalidade. É o caso da instalação de grades protetoras nas janelas, construção de garagem, troca de pisos, etc. Nesse caso, o locatário pode ser indenizado, desde que o locador tenha autorizado a reforma.

Por fim, as benfeitorias necessárias, como o próprio nome diz, evitam o desgaste do imóvel e o mantêm em boas condições para moradia e, por isso, são indenizáveis. São exemplos reparos de telhados e consertos no sistema hidráulico ou elétrico.

Autorização e responsabilidade

As benfeitorias úteis, ou seja, aquelas que aumentam ou facilitam o uso do imóvel, dependem de autorização do locador para gerar direito à indenização. Sem essa autorização, o locatário pode realizá-las, mas perde o direito ao ressarcimento pelo valor investido.

Já as necessárias, se feitas pelo locatário, não precisam ser autorizadas. No entanto, esses reparos, que garantem a habitabilidade do imóvel, devem ser feitos, preferencialmente, pelo locador.

Dada a possibilidade de indenização (normalmente paga como desconto no valor do aluguel) em alguns casos de reformas, é recomendado formalizar tudo por escrito, a fim de assegurar que reembolsos e abatimentos sejam feitos.

Caso seja difícil realizar acordos entre as partes, o inquilino deve priorizar reformas reversíveis, como adesivos para piso, pinturas e papel de parede.

O que acontece na hora de devolver o imóvel

Para evitar problemas na hora de devolver o imóvel alugado, é importante atentar-se às regras do contrato de aluguel, que muitas vezes possui cláusulas específicas sobre reformas permitidas ou proibidas.

Em geral, é recomendado evitar reformas em imóvel alugado sem permissão quando elas envolvem mudanças estruturais, como retirada de paredes, troca de revestimentos ou modificação de instalações elétricas e hidráulicas.

No caso de obras não permitidas sem autorização, serão geradas penalidades e, possivelmente, custos extras na hora da devolução. Nesse caso, inclusive, o proprietário pode exigir que a estrutura original seja recuperada pelo inquilino.

Uma das formas mais práticas, então, de realizar mudanças no imóvel alugado é realizar ajustes que possam ser desfeitos ao final do contrato de locação. Prateleiras removíveis, pinturas e materiais coláveis, como adesivos para piso e papel de parede, são boas opções para personalizar o espaço.

Além disso, qualquer reforma necessária ou útil que for permitida pelo proprietário deve ser formalizada por escrito. Isso garante segurança a ambas as partes e acordos sobre reembolso.

Por fim, é importante que o imóvel seja devolvido ao locador nas mesmas condições para uso imediato que o locatário recebeu, sem infiltrações, entupimentos, problemas elétricos ou qualquer outro problema que prejudique a habitação.